Es freut uns das sie auf unsere Webseite gefunden haben. Hier finden sie Informationen rund um das Thema Mietkaufwohnungen. Viele Kaufinteressenten erwägen bzw. entschließen sich zum Mietkauf ohne genau zu wissen, welche Vor – und Nachteile diese Art der Finanzierung für einen haben kann.

Da diese Art der Finanzierung zwar auf den ersten Blick viele Vorteile haben mag, erkennt man leider  oft die möglichen Schattenseiten gar nicht, oder erst zu spät.

Wir versuchen mit unserem Portal ein wenig Licht in die Materie Mietkauf zu bringen und ihnen einige Tipps mitzugeben die sie unbedingt beachten sollten.

Eigentumswohnungen und Häuser zu erwerben, wird im Allgemeinen eine teure Angelegenheit für viele Käufer und beansprucht Jahrzehnte des konsequenten Handelns. Während dieser Zeit muss man für viele Jahre zur Miete wohnen und verliert so viel Geld, das man für den ETW & Häuser-Kauf nicht nutzen kann.

Der Mietkauf wird in der heutigen Zeit immer häufiger von Eigentümern angeboten und immer häufiger von Käufern genutzt. Der Mietkauf kann eine sehr gute Alternative zum bisherigen Immobilienkredit sein. Stellt sich die Frage “Ist der Mietkauf auch mehr als eine Alternative zum bisherigen Immobilienkredit?”.

Über 265.000 Ergebnisse listet die Suchmaschine Google für den Suchbegriff “Mietkauf”.  Viele Mietkauf Anbieter sind im Internet unterwegs, um Familien ohne Eigenkapitel den Wunsch nach den eigenen Vier Wänden zu ermöglichen.

Beim Mietkauf wird dem Mieter per Vertrag das Recht eingeräumt, durch eine einseitige Erklärung innerhalb einer vertraglich im Vorfeld bestimmten Frist und einem vertraglich vorher bestimmten Preis, die ehemals gemietete Sache, vorrangig eine Immobilie, käuflich zu erwerbe.

Bei diesem Mietkauf wird die vorher bezahlte Miete bereits in den Kaufpreis eingerechnet und mindert somit die Endzahlung. Im Vorfeld zu dieser Erklärung findet auf den entsprechenden Vertrag das normal geltende Mietrecht in allen Ausprägungen seine juristische und praktische Anwendung und ist daher von beiden Seiten zu beachten.

Nachdem dann die Erklärung erfolgt und von beiden Seiten, also vom Käufer und ehemaligen Mieter als auch vom Verkäufer und ehemaligen Vermieter, schriftlich akzeptiert wurde, kommt auch hier das normale Kaufrecht zur Geltung, denn es entsteht durch diesen Rechtsakt ein für beide  Seiten verbindlich geltender Kaufvertrag.

In den weiteren Blog Artikeln wollen wir Ihnen darstellen wie der Mietkauf funktioniert, die Vorteile und Nachteile (Risiko) eines Mietkaufs, sowie die möglichen Förderungen für einen Mietkauf.

Der Mietkauf, der vor allem beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Form von Eigentumswohnungen genutzt wird, funktioniert in der Regel so, dass dem Käufer (der ursprünglich einmal der Mieter der Wohnung gewesen ist) durch den Verkäufer (der ursprünglich in Folge dessen der Vermieter der Wohnung war) kraft einer einseitigen Erklärung der frühere Mietgegenstand in Form der Wohnung zum Kauf angeboten wird.

Willigt der Mieter also in den Kauf der Wohnung ein, so ändert sich nicht nur das Vertragsverhältnis, sondern in diesem Falle wird aus dem Mieter also ein interessierter Käufer der Immobilie, der in seinem speziellen Fall die bereits gezahlten Mieten eines vorher festgelegten Zeitraums auf die Kaufsumme angerechnet bekommt. Diese Kaufsumme mindert sich also um den Betrag, der bereits als Mietzahlung geleistet wurde.

Dies schließt allerdings nur den sog. Quadratmeterpreis mit ein und nicht die sonstigen anfallenden Kosten, wie zum Beispiel Betriebskosten etc..

Diese haben ja nichts mit dem Kauf der Wohnung zu tun, denn wurden für die Bezahlung der anfallenden Rechnungen für Müll, Heizung und Wasser bzw. Abwasser aufgewendet.

Der Mietkauf ist somit eine günstige Finanzierungsalternative zum normalen Bankkredit und wir deshalb vor allem von jungen Leuten und Familien gerne genutzt, die sich ihre erste eigene Immobilie kaufen. Das notwendige Eigenkapital ist hier in jedem Fall schon durch die vorausgegangene Mietzahlung gewährleistet und muss in der Regel nicht mehr gesondert aufgebracht werden. Wenn der Käufer nun zum Beispiel über einen etwas höheren Bausparvertrag verfügt, was aber keine Bedingung ist, kann dem Kauf nichts mehr im Wege stehen.

Wichtig: Der Mietkauf ist eine Sache zwischen Käufer und Verkäufer. Es sind keine anderen Unternehmen, oder Banken zwischengeschaltet. Lassen Sie sich von einem Notar Ihres Vertrauens beraten, wenn Sie sich für den Mietkauf einer Immobilie interessieren.

Gerade für Singles, die sich ihre erste eigene Wohnung kaufen möchten oder für Paare mit kleinen Kindern, die derzeit über weniger Geld verfügen, da zum Beispiel nur ein Gehalt im Monat zur Verfügung steht, ist der Mietkauf eine Alternative beim Erwerb der Eigentumswohnung.

Deshalb wird der Mietkauf – der sich zu dem einer immer weiter ansteigenden Beliebtheit erfreut, auch gerne und häufig von öffentlichen Einrichtungen bzw. Trägern aber auch von verschiedenen Maklern und den Immobilienabteilungen diverser Banken offeriert.

Beim Mietkauf besteht zum einen der wesentliche Vorteil im Gegensatz zu  einer normalen Immobilienfinanzierung im privaten Bereich, das in der Regel kein Eigenkapital mehr aufgebracht werden muss. Dieses wurde bereits in Form der Mietzahlungen abgegolten, denn die Miete wird, daher der Name Mietkauf, bei dieser Form des Immobilienkaufs im normalen Fall mit auf den Kaufpreis aufgerechnet. Das heißt, es wurden zum Beispiel über einen Zeitraum von zehn Jahren regelmäßig Mieten gezahlt und die Wohnung steht nun zum Verkauf, so werden diese Mieten mit aufgerechnet.

Meist ergibt sich dann eine relativ geringe Summe, die noch finanziert werden muss. Da der Eigenkapitalanteil bereits erbracht wurde, gibt es hier auch keine Bedenken, von Seiten der Bank und die Finanzierung wird problemlos verlaufen. Doch auch ganz am Anfang ist es günstig, den Vermieter nach einer evtl. Möglichkeit des Mietkaufs zu fragen, denn nur so hat man die Möglichkeit, sich von Anfang an vertraglich abzusichern und seine Anschaffung und Einrichtung ganz anders zu planen, als wenn zum Beispiel die Option steht, dass man nach drei Jahren die Wohnung wechselt.

Wichtig: Bei Mietkauf Angeboten sind meistens die monatlich zu leistenden Raten höher, als der Mietspiegel der Region vorgibt und bis zur Tilgung der letzten Rate bleibt rechtlich der Verkäufer des Mietkaufobjektes der Eigentümer.

Ein wesentlicher Nachteil beim Mietkauf ist die Tatsache, des im normalen Fall stark überhöhten Mietpreises gerade in den ersten Jahren. Hier lässt sich der Vermieter seinen Statuswandel kräftig bezahlen.

Ein weiterer Nachteil ist die lange Binde- und Kündigungsfrist von in der Regel mehreren Jahren, was einen sehr engen Spielraum lässt, wenn sich Pläne ändern sollten. Hat man nämlich plötzlich vor, sich doch lieber ein Haus zu bauen, lässt sich eine Wohnung mit Mietkauf-Option meist schwerer und schlechter verkaufen als eine normale Eigentumswohnung.

Trotzdem wird der Mietkauf, durch die vor allem auf Seiten der Makler und bisherigen Eigentümer zu erzielenden höheren Gewinne, gerne und häufig als die beste Finanzierungsform angeboten, was sie für einige Zielgruppen auch sein mag. Da das Eigenkapital ja weg fällt bzw. in Form der Mietzahlungen erbracht wird, ist dies gerade für Käufer im Erstbezug interessant.

Allerdings werden diese, wie bereits angeführt, Probleme haben, diese Mietkaufwohnung wieder zu veräußern. Hier sollte man sich recht gut überlegen, wie die eigenen Pläne und Ziele aussehen, und vor allem, wie lange man in dem betreffenden Objekt wohnen möchte. Ist dies unklar, sollte man besser zu einem anderen Objekt oder einer anderen Vertragsgestaltung greifen.

Auch sollte man sich für einen Fall der Insolvenz des Vermieters absichern, dass ein Eigentumsvorbehalt vereinbart wurde, denn sonst kann dies zu großen Problemen und zum Verlust bereits gezahlter Summen führen, die dann evtl. im Zuge der Insolvenz des Verkäufers und früheren Vermieters nicht an den Käufer zurückerstattet werden und diesem oftmals schwere finanzielle Einbußen und Probleme bescheren können.

Wichtig: Bei Mietkauf Angeboten sind meistens die monatlich zu leistenden Raten höher, als der Mietspiegel der Region vorgibt und bis zur Tilgung der letzten Rate bleibt rechtlich der Verkäufer des Mietkaufobjektes der Eigentümer.

Die meisten Objekt, die für den Mietkauf angeboten werden, sind von staatlicher Seite je nach EG-Land unterschiedlich stark gefördert und vorfinanziert. Deshalb ist dies für einige Zielgruppen eher günstig, wenn es um den Erstbezug geht. Aber spätestens bei der Veräußerung auf normalem Wege, wird man hier auf Probleme treffen, die es an sich im Vorfeld zu beachten gilt. Nämlich dann, wenn für den späteren zweiten Käufer eine Förderung über diverse Beihilfen nicht mehr in Frage kommt oder diese sogar von einer der Parteien zurück gezahlt werden muss.

Hier gilt es also sehr genau abzuwägen und zu berechnen, ob man diese Förderungen wirklich in Anspruch nehmen will oder besser,was meist zu raten ist, darauf verzichtet. Auch sollte man sich genau überlegen, ob man dazu bereits ist, den zuständigen Behörden, seine gesamten privaten und beruflichen finanziellen Daten und Guthaben offen zu legen.

Sollte man andere Möglichkeiten der Beschaffung von nötigen Eigenkapitalbeträgen haben, ist es daher besser, zuerst einmal diese genau aufzurechnen und dann das Pro und Kontra sehr genau zu durchdenken.  Gerade für Singles und junge Familie, gibt es, wie bereits angedeutet, zahlreiche Förderprogramme, die auf den ersten Blick attraktiv erscheinen, aber leider bei näherer Betrachtung nicht mehr wirklich attraktiv sind.

Hier sollte man sich im Vorfeld, also bevor man den Weg zu einer solchen Behörde einschlägt, erst einmal genau die Möglichkeiten der gewohnten und vertrauten Hausbank vorrechnen lassen. Einige Fördermöglichkeiten wird es auch hier geben, so dass der Weg über öffentliche Institutionen in der Regel nicht mehr nötig sein wird.

Wer sich zum Thema Förderungen für Mietkauf beraten lassen will, findet bei den lokalen Verbraucherzentralen die richtigen Ansprechpartner. Für eine Beratung empfiehlt sich vorab eine Terminvereinbarung.

Neben der langen Bindefrist, die durchaus bis zu zwanzig Jahren und mehr betragen kann, werden auf diesem Wege auf dem Immobilienmarkt auch Eigentumswohnungen verkauft, die auf andere Art und Weise keiner Kaufen würde und von deren Kauf auch jede Bank abraten würde, da der Kaufpreis überteuert ist. Liegt der Kaufpreis einer Immobilie nämlich über einem bestimmten Niveau, wird die Bank ihren Kunden vorsorglich darauf hinweisen und im Extremfall den Kauf vereiteln, da kein Kredit gewährt wird.

Um dieser Problematik vorzubeugen, greifen die Verkäufer überteuerter Immobilien leider gerne zu der Möglichkeit des Mietkaufs. Ihr wird der Kaufpreis praktisch nicht in voller Höhe per Sofort fällig sondern er wird gestundet und nur die monatliche Miete gezahlt. Der restliche Kaufpreis muss erst dann bezahlt werden, wenn die Vertragslaufzeit für den Kaufmietvertrag abgelaufen ist. Das ist in der Regel nach fünfzehn bis fünfundzwanzig Jahren der Fall.

Wer nun einen Mietkaufwohnung erworben bzw. einen Mietkaufvertrag abgeschlossen hat und doch plötzlich nicht zufrieden ist, wird es schwer haben, diese Wohnung anderweitig zu veräußern. Auch wenn der Mietkauf von einigen Maklern als die Finanzierungsform der Zukunft angeboten wird und immer wieder betont wird, dass hier keine Banken im Spiel sind, sollte man sich nicht unbedingt zu einem Abschluss überreden lassen. Denn gerade die Branchenerfahrung der Banken und dortigen Beraterteams macht meistens den Erfolg eines Immobilienkaufs aus. Hier ist es besser abzuwarten und am Eigenkapital weiter zu sparen als sich zu einem solchen Mietkauf überreden zu lassen, denn die Konsequenzen – hier liegt ein weiteres Risiko – sind nicht kalkulierbar.

Bedenken Sie auch, daß neben der monatlichen Miezahlung auch noch extra Geld auf die hohe Kante gelegt werden muss, um den späteren Kaufpreis zahlen zu können. Das ist eine echt grosse Doppelbelastung. Hier können schnell 1.500€  bis 2.000€ Belastung im Monat entstehen.